Regime fiscale dei fondi immobiliari

Con gli articoli da 6 a 10 del D.L. 25 settembre 2001, n. 351[1], č stato determinato il regime tributario dei fondi comuni d’investimento immobiliare, agli effetti delle imposte sui redditi e dell’imposta sul valore aggiunto.

Tali fondi non sono soggetti alle imposte sui redditi e all'imposta regionale sulle attivitā produttive (IRAP), mentre le ritenute operate sui redditi di capitale sono a titolo d'imposta. Non si applicano in ogni caso le ritenute riferite agli interessi dei conti correnti, depositi, certificati di deposito e buoni fruttiferi e agli interessi o proventi di taluni strumenti, operazioni finanziarie e organismi di investimento collettivo del risparmio. Alle cessioni e ai conferimenti ai suddetti fondi si applicano le norme antielusive previste dall'articolo 37-bis del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.

Correlativamente, sono assoggettati a tassazione i redditi percepiti dall'investitore, mediante applicazione di una ritenuta del 12,5 per cento da parte della societā di gestione. La ritenuta č calcolata sull'ammontare dei proventi riferibili a ciascuna quota risultanti dai rendiconti periodici e sulla differenza fra il valore di liquidazione o riscatto e il costo di acquisto o sottoscrizione; essa č operata a titolo di acconto nei confronti degli imprenditori individuali (se le partecipazioni sono relative all'impresa commerciale), delle societā di persone commerciali, delle societā di capitali ed enti commerciali residenti, delle stabili organizzazioni in Italia di societā non residenti; negli altri casi č operata a titolo d’imposta. Per gli organismi d’investimento collettivo del risparmio (compresi gli stessi fondi immobiliari) e i fondi pensione, il reddito č incluso nel loro risultato di gestione imponibile. Per conseguenza, agli investitori non spettano crediti d’imposta. Speciali disposizioni regolano l’applicazione della ritenuta nel caso in cui le quote dei fondi siano immesse in un sistema di deposito accentrato. La nuova disciplina tende quindi a evitare il fenomeno della doppia imposizione trasferendo la tassazione al momento della percezione del reddito da parte dell’investitore.

Per quanto riguarda l’imposta sul valore aggiunto, la societā di gestione č dichiarata soggetto passivo per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi relative alle operazioni dei fondi immobiliari da essa istituiti. L'imposta č determinata e liquidata separatamente dall'imposta dovuta per l'attivitā della societā ed č applicata distintamente per ciascun fondo (sulla base di contabilitā separate). Una speciale disciplina sui rimborsi – con facoltā di ricorrere alternativamente alla compensazione o alla cessione del credito d’imposta – č prevista al fine di evitare la formazione di crediti d’ingente ammontare difficilmente recuperabili. Gli apporti costituiti da una pluralitā di immobili prevalentemente locati al momento dell'apporto sono assimilati ai conferimenti di aziende o rami d'azienda, sia agli effetti dell’IVA, da cui rimangono esenti, sia agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute in misura fissa.

Sono stati infine esclusi dall’obbligo di registrazione gli atti relativi all’istituzione di fondi comuni d’investimento immobiliare, alla sottoscrizione e al rimborso delle quote, anche in sede di liquidazione, e all’emissione ed estinzione dei relativi certificati. Per gli atti comportanti l'alienazione di immobili dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di regioni, di enti locali o loro consorzi, nei quali i fondi intervengono come parte acquirente, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di un milione di lire (euro 516,46) per ciascuna imposta.

 


[1]     Poi modificati dall’art. 41-bis del D.L. 30 settembre 2003, n. 269, dall’art. 3, comma 122, della L. 24 dicembre 2003, n. 350, dall'art. 3-quater, comma 1, del D.L. 3 agosto  2004, n. 220, e dall’art. 1, co. 481, della L. 23 dicembre 2005, n. 266.